Vom Mieter vorgenommene Mietminderungen haben zur Folge, dass der Vermieter seine Miete nicht mehr in vollem Unfang erhält. Häufig wissen Mieter jedoch nicht, in welcher Höhe sie mindern dürfen und warum überhaupt ein Mangel entstanden ist. Und was geschieht, wenn sich später herausstellt, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat?

Die Sommerzeit bringt immer wieder Rechtsstreitigkeiten über die Temperatur in Mieträumen mit sich. Nun gibt es hierzu ein neues Urteil des Kammergerichts Berlin (KG).

Die Mieter einer Wohnung hatten die Miete um 20 % gemindert, da in dem Mehrfamilienhaus einige Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt worden waren, wodurch sich die langjährigen Mieter belästigt fühlten. Da kein Lärmprotokoll vorlag, wollte der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptieren und kündigte den Mietern wegen Zahlungsverzugs fristlos. Dies ließ der mit der Sache befasste Bundesgerichtshof (BGH) jedoch nicht durchgehen. Eine Mietminderung erfordert keine nähere Begründung, denn der Mieter muss lediglich einen konkreten Mangel vortragen, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Ein Lärmprotokoll ist nach dem BGH nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn ein Mieter die Mietmängel - also zum Beispiel Partygeräusche, Musik oder Ähnliches - beschreibt und genau angibt, zu welcher Tageszeit, wie lange und wie häufig diese Störungen auftreten.

Der Begriff "Kaltmiete" bedeutet nicht, dass eine Wohnung nicht geheizt werden muss - im Gegenteil. Wie vor kurzem das Landgericht Wuppertal entschieden hat, muss die nächtliche Raumtemperatur in einer Mietwohnung im Winter in Wohn- und Schlafräumen 18 Grad oder mehr betragen. Das Gericht gab damit der Klage eines Mieters statt, der eine Raumtemperatur von nur 14 Grad nicht hatte hinnehmen wollen.

Besteht an einer Mietwohnung ein Mangel, kann der betroffene Mieter grundsätzlich die Miete mindern. Es stellt sich jedoch die Frage, ob eine Mietkürzung im Einzelfall zulässig ist und wie hoch diese ausfallen darf.

Besteht in einer Wohnung ein Mangel, muss der Mieter diesen dem Vermieter so bald wie möglich mitteilen, um daraufhin ggf. die Mietzahlungen entsprechend kürzen zu können. Schimmelbefall ist grundsätzlich ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel.

Grundsätzlich darf ein Mieter seine Mietzahlungen kürzen, sofern ein nicht nur unerheblicher Mangel an der Mietsache besteht.

Ein berechtigter Anspruch des Mieters auf Kürzung der Mietzahlungen besteht dann, wenn der Mangel dem Mietobjekt selbst anhaftet. Außerhalb der Mietsache liegende Umstände können nur dann zur Mietkürzung berechtigen, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen.

Es gibt diverse Mängel, die im Laufe eines Mietvertrags an der Mietsache auftreten können. In aller Regel steht dem Mieter dann ein Anspruch auf Minderung der Mietzahlungen zu, solange der Mangel seitens des Vermieters nicht beseitigt wird.

Ist eine Wohnungstür so kaputt, dass sie auf jeden Fall repariert oder gar ausgetauscht werden muss, stellt sich Mietern die Frage, ob sie selbst zahlen müssen oder der Vermieter die Kosten dafür zu tragen hat.

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Minderung der Mietzahlungen. Es existieren zwar recht gute Anhaltspunkte hinsichtlich der Höhe der möglichen Mietminderungen in unterschiedlichen Einzelfällen, allerdings sind diese nicht "in Stein gemeißelt".

In Mietshäusern mit mehreren Parteien ist gegenseitige Rücksichtnahme oberstes Gebot. Ob bellende Hunde, schreiende Kinder oder streitende Ehepaare - eine gewisse Toleranz muss jede Mietpartei walten lassen. Nicht jedes Geräusch ist automatisch eine "unzumutbare Lärmbelästigung". Nachbarn müssen es z.B.hinnehmen, dass elektrische Rollläden auch in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens betätigt werden.

Besteht an der Mietsache ein Mangel, ist der Mieter zur Minderung der von ihm zu leistenden Mietzahlung berechtigt. Voraussetzung hierfür ist, dass:

Ein "Klassiker" im Mietrecht und daher auch hier schon mehrfach angesprochen - das Recht zur Minderung der Miete im Fall der Unterschreitung der Fläche des Mietobjekts. Ist dieses mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, ist der Mieter zu einer anteiligen Mietkürzung berechtigt.

Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter seine Mietzahlungen kürzen kann, wenn die tatsächliche Größe der Wohnung die im Mietvertrag angegebene Größe unterschreitet, haben deutsche Gerichte schon mehrfach beantwortet. Überwiegende Auffassung dabei: Ist die angemietete Wohnung mehr als 10 % kleiner als vom Vermieter angegeben, so steht dem Mieter ein Recht auf Mietminderung zu.

Es gibt bestimmte Gründe, aus denen sich zugunsten des Mieters ein Anspruch auf Kürzung der Mietzahlungen ergeben kann. Dazu zählt unter anderem auch der Umstand, dass er keinen Strom (mehr) hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in solch einem Fall zu entscheiden, lehnte einen Mietminderungsanspruch des Mieters jedoch ab.

Grundsätzlich darf ein Mieter darauf vertrauen, dass sich die von ihm gemietete Wohnung in dem Zustand befindet, der vertraglich mit dem Vermieter vereinbart wurde. Ist dies nicht der Fall, hat der Mieter das Recht, seine Mietzahlungen entsprechend zu kürzen.

Es kann vorkommen, dass eine Heizung kurzzeitig oder auch längerfristig ausfällt, so dass die Temperatur in der Wohnung sinkt. Besonders in den kalten Jahreszeiten ist dies mehr als ärgerlich, bei längerer Dauer möglicherweise sogar gesundheitsgefährdend. Daher kann in einer defekten und nicht rechtzeitig reparierten Heizung bzw. der daraus resultierenden Temperatur ein Mietmangel gesehen werden. Und dieser berechtigt den betroffenen Mieter zu einer Minderung der Mietzahlungen.

Nicht nur in Großstädten, sondern mittlerweile auch in ländlichen Gebieten finden sich zunehmend "Kunstwerke" an Mauern, Zügen und Fassaden. Werden solche Graffitis an die Wände von Wohnhäusern gesprüht, stellt sich die Frage, ob dies gegebenenfalls einen Mietmangel darstellt, der den Mieter dazu berechtigt, seine Mietzahlungen zu kürzen. Dies ist hierzulande strittig, es existiert keine eindeutige Regelung dazu.

Bei Mietverträgen gibt es viele Details, die zu regeln sind. Zwei Dinge sind jedoch stets klar: Der Vermieter stellt die Wohnung für den Mieter bereit und dieser zahlt die vereinbarte Miete. Bleiben die Mietzahlungen für mehr als zwei Monate aus, stellt das in aller Regel einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mieters da. Andererseits hat dieser das Recht auf Kürzung der Mietzahlungen, wenn die Mietwohnung Mängel aufweist. Die Mietkürzung kann im Einzelfall sogar bis zu 100 % betragen. In einem solchen Fall wäre dann die Nichtzahlung der Miete gerechtfertigt und natürlich kein Kündigungsgrund.

Wird die Angestellte des Mieters eines gewerblichen Mietobjekts verletzt, weil die Fenster des Objekts Konstruktionsfehler aufweisen, so steht der Angestellten ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter zu. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mietmangel bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bestand.

Eine Frau mietete für sich, ihren Ehemann und ihre drei Kinder eine Wohnung. Nach Einzug in die Wohnung begann sich in allen Räumen Schimmel zu bilden. Als sich schließlich der Schimmel in allen Schlafzimmern, der Küche und dem Wohnzimmer teilweise vom Fußboden gemessen bis zu einer Höhe von 80 cm und mehr ausgebreitet hatte, forderte die Mieterin die Vermieterin auf, den Schimmelbefall begutachten zu lassen.

Die Erwerberin einer sanierten Altbauwohnung kann den Kaufpreis nachträglich mindern, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zu ihrem Nachteil um mehr als 10 % von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abweicht. Dies entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth und verhalf so der frisch gebackenen Wohnungseigentümerin zu einer stattlichen Kaufpreisrückzahlung von über 29.000 EUR.

Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, hat der Mieter dies nur zu dulden, wenn ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Darin muss der Vermieter die mit der Modernisierung einhergehende Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Werts.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.

Stören Geräusche aus einer Wohnung den Nachbarn, so hat dieser unter Umständen einen Anspruch darauf, dass diese Störungen unterbleiben bzw. dass Maßnahmen ergriffen werden, um die Lautstärke und damit die Beeinträchtigung zu verringen. Zu Streit kommt es immer wieder bei Störungen durch sogenannten "Trittschall", also Geräusche durch Schritte auf Parkettboden. Dies ist besonders dann problematisch, wenn der Trittschall sich innerhalb der vorgeschriebenen Grenzwerte bewegt. Einen solchen Fall hatte das Oberlandesgericht Brandenburg zu entscheiden.

Besteht an einer Mietwohnung ein Mangel, kann der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein. Dies gilt umso mehr, wenn dadurch eine Gesundheitsgefährdung für ihn besteht. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang entschieden, ob und wie in solchen Fällen der Mieter vor Ausspruch der Kündigung den Vermieter zur Beseitigung des Mangels aufzufordern hat:

Ein Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln, wenn er die Ursache des Mangels kennt und mit der bezweckten Maßnahme beseitigen kann. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und deshalb auch nicht erforderlich im Sinne der gesetzlichen Regelungen.

In aller Regel muss der Mieter eine Abweichung der Wohnflächenangabe im Mietvertrag von etwa 10 % hinnehmen. Bei diesem Wert liegt die sogenannte "Toleranzschwelle". Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch dann keine höhere Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag mit "ca." angegeben ist.

Einem Mieter kann weder das Rauchen noch das Lüften in seiner Mietwohnung untersagt bzw. eingeschränkt werden. Ein Anwohner, der sich gestört fühlte, weil der unter ihm wohnende Erdgeschossmieter in seiner Wohnung raucht, konnte kein Rauchverbot unter Berufung auf das Nichtraucherschutzgesetz erwirken.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bestätigt, wonach ein Wohnungsmieter grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie z.B.eines Staubsaugers ermöglicht.