Kommt ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis im Rahmen der Gesetze kündigen.

Nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren. Gilt dies aber auch für Verträge, also beispielsweise die Liefervereinbarungen für Fernwärme? Und welche Rechte stehen dem Mieter zu?

Da man die Nebenkostenzahlungen wegen regelmäßig steigender Kosten auch die "Zweite Miete" nennt, gibt es immer wieder Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter - insbesondere über die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen.

Im Vorfeld eines Mietvertrags ist es für den potentiellen Mieter nicht nur von Interesse, die eigentliche (Kalt-)Miete zu erfahren. Ebenso entscheidend ist die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten. Nicht ohne Grund bezeichnet man diese auch als die "Zweite Miete".

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Entscheidung zu der Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht.

Das Landgericht Magdeburg hat entschieden, dass die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den Nebenkosten gehören, die auf den Mieter umlegbar und daher von diesem zu zahlen sind.

Grundsätzlich ist ein Vermieter berechtigt, die Abrechnungsmethode der monatlichen Nebenkostenzahlungen einseitig zu ändern. Dies kann er dann tun, wenn die Nebenkosten nicht pauschal, sondern anhand des tatsächlichen Verbrauchs abgerechnet werden. Normalerweise müssen die Nebenkosten anteilig im Verhältnis zur Wohnfläche ermittelt werden - je größer die Mietwohnung, desto höher der Nebenkostenanteil. Haben die Mietvertragsparteien etwas anderes vereinbart, wie z.B. niedrigere Nebenkosten aufgrund alter Heizkörper, hat der Vermieter die Möglichkeit, dies künftig zu ändern. Ein häufiger Grund für eine solche Änderung ist beispielsweise die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.

Normalerweise setzt sich die Mietzahlung aus der eigentlichen Miete und einer monatlichen Abschlagszahlung für die regelmäßig anfallenden Betriebskosten zusammen. Diese auch als "Zweite Miete" bezeichneten Nebenkosten werden regelmäßig auf Basis der tatsächlich aufgelaufenen bzw. zukünftig zu erwartenden Betriebskosten berechnet. Es kann jedoch auch eine pauschale Zahlung vereinbart werden, so dass der Mieter beispielsweise keine jährliche Betriebskostenabrechnung erhält.

Die monatlichen Mietzahlungen setzen sich aus dem Mietentgelt und einer Abschlagszahlung für die Nebenkosten - wie etwa Wasser- oder Gas-Kosten - zusammen. Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung werden dann die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet, so dass entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung auf den Mieter zukommt. Damit Mieter diese Jahresrechnung kontrollieren können, haben sie dem Vermieter gegenüber einen Anspruch auf Einsicht in die entsprechenden Belege. Dieses Kontrollrecht geht allerdings nicht so weit, dass dem Mieter auch Zugang zu Messeinrichtungen, wie z.B. dem Wasserzähler, gewährt werden muss.

Die regelmäßige Nebenkostenabrechnung, die Mieter von ihrem Vermieter erhalten und auf deren Basis die monatlichen Abschlagszahlungen für den nächsten Abrechnungszeitraum festgelegt werden, hat grundsätzlich innerhalb eines Jahres zu erfolgen. Abrechnungen für Zeiträume, die mehr als zwölf Monate zurückliegen, kann der Vermieter nicht mehr geltend machen. Eine hiervon für den Mieter nachteilig abweichende Regelung ist unwirksam.

Vermieter müssen bei der Abrechnung der Nebenkosten den Mietern gegenüber das Gebot der Wirtschaftlichkeit befolgen. Bei allen Entscheidungen, die sich auf die vom Mieter zu tragenden Kosten auswirken, muss der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten.

Die Nebenkosten für Mietwohnungen sind so abzurechnen, dass die monatlichen Abschlagszahlungen der tatsächlichen Summe in der Endabrechnung möglichst nahe kommen. Dadurch soll verhindert werden, dass eine der Mietvertragsparteien die Nebenkosten vorfinanzieren muss. Es besteht deshalb grundsätzlich die Möglichkeit, im Laufe eines Mietvertragsverhältnisses die Höhe der monatlichen Nebenkostenzahlungen anzupassen.

Die jährliche Abrechnung der Nebenkosten muss inhaltlich wie auch formell richtig sein. Erst mit Erteilung einer insgesamt korrekten Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter einen Anspruch auf die Begleichung des Betrags durch den Mieter.

Jährlich erhalten Mieter eine Abrechnung über die angefallenen Neben- oder Betriebskosten. Sie haben dabei auch einen Anspruch auf Einsicht in die entsprechenden Belege. Dabei stellt sich gar nicht so selten die Frage, wo Einsicht zu nehmen ist. Je größer die Entfernung zwischen den beiden Vertragsparteien ist, desto relevanter ist diese Frage - und das nicht nur wegen der zurzeit hohen Benzinpreise.

Dem Mieter steht nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zu, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht innerhalb der Frist von einem Jahr abrechnet. Dieser Rückforderungsanspruch besteht, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt.

Das Jahr geht, die Nebenkostenabrechnung kommt - und mit ihr auch der alljährliche Ärger mit Zahlen und Fakten rund um dieses komplizierte Thema. Genauso wie der Vermieter ein Jahr Zeit hat, die Abrechnung für das zurückliegende Mietjahr zu erstellen, hat der Mieter ab Erhalt der Abrechnung ein Jahr Zeit, sich gegen etwaige Fehler zu wehren.

Der Vermieter muss bestimmte Fristen einhalten, um seinem Mieter die Betriebskosten eines Jahres berechnen zu können. Erfolgt die Betriebskostenabrechnung nicht spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums, so ist sie als verspätet anzusehen und der Mieter muss die Kosten nicht mehr tragen.

Mietzahlungen setzen sich aus der eigentlichen Miete und den Nebenkosten (also Heizung, Wasser etc.) zusammen, die Summe ergibt die sogenannte Warmmiete. Mieter zahlen also monatlich einen bestimmten Anteil auf die zu erwartenden Nebenkosten. Nach einem Jahr ermittelt der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten, die vom Mieter zu tragen sind. Hat dieser zu wenig geleistet, das heißt waren seine monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen zu gering, muss er den Fehlbetrag ausgleichen. Hat er jedoch zu viel gezahlt, weil die Kosten niedriger ausgefallen sind als erwartet, erhält er den zu viel geleisteten Betrag wiederum zurückerstattet.

Die Mietnebenkosten steigen regelmäßig, so dass oft auch von der "zweiten Miete" gesprochen wird. Deshalb achten Mieter zunehmend nicht nur auf den Endbetrag, sondern auch auf die einzelnen Positionen der Betriebskosten.

Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nichtbewohnte Wohnung zu verteilen. Der Vermieter trägt insoweit das Vermietungsrisiko. Im Verhältnis zu den anderen Mietern muss er grundsätzlich den Kostenanteil tragen, der auf leerstehende Wohnungen entfällt.

Wohnungsmieter müssen ihre Einwendungen gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten erheben. Das gilt auch dann, wenn sie den gleichen Fehler bereits in den vergangenen Jahren immer wieder reklamiert haben.

Es ist ausreichend, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung einem von mehreren Mietern zusendet, die gemeinsam eine Wohnung anmieten und daher als Gesamtschuldner für die Mietforderungen einschließlich Nebenkosten haften.

Nach Kündigung des Mietvertrags kommt es häufig zum Streit um die Rückzahlung der Kaution und die Begleichung der letzten Nebenkostenabrechnung. Was die vom (ehemaligen) Mieter zu zahlenden Nebenkosten betrifft, ist der Vermieter zur fristgerechten Abrechnung verpflichtet, hat kürzlich das Kammergericht in Berlin entschieden.

Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen.