Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.
Die Wohnung war der Mieterin von einer Immobilienmaklerin per Zeitungsannonce angeboten worden, die u.a. die Angabe "ca. 76 qm" enthielt. Vor Abschluss des Mietvertrags wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 qm ausgewiesen wird. Der Mietvertrag selbst enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung. Weil die Wohnung tatsächlich deutlich kleiner ist (nur 53,25 qm), hat die Mieterin die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht - und das zu Recht.
Hier kam es darauf an, ob die Wohnungsgröße bindender Vertragsbestandteil geworden ist oder nicht. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass die im Vertrag fehlenden Angaben zur Wohnungsgröße nicht bedeuteten, die Vertragsparteien hätten sich diesbezüglich nicht binden wollen. Dagegen sprechen die Wohnungsanzeige und die Grundrissskizze, die beide Angaben zur Wohnungsgröße enthalten. Die Gesamtumstände lassen darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründet eine stillschweigende Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liegt - wie hier - eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als 10 % vor, führt dies zu einer Mietminderung.
Hinweis: Unabhängig vom genauen Inhalt des Mietvertrags lohnt es sich also stets, die eigene Wohnung genau vermessen zu lassen, wenn der Verdacht besteht, dass sie kleiner ist als ursprünglich mit dem Vermieter vereinbart. Wird die vereinbarte Größe um mehr als 10 % unterschritten, hat dies die Minderung der Miete zur Folge. Allerdings muss man dazu nachweisen können, welche Größe vor Mietbeginn vereinbart worden ist. Mangels entsprechender Angaben im Mietvertrag muss dann z.B. auf Zeitungsanzeigen oder Zeugen zurückgegriffen werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 23.06.2010 - VIII ZR 256/09
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Diana Frobel - Rechtsanwältin -
Cottbus
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